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Quelles sont les tendances que j'ai observé sur le marché immobilier en 2025, et qui annoncent la couleur du marché immobilier 2026 ?

1. La difficulté d'avoir des données fiables sur l'état du marché immobilier locatif
2. Mes observations terrain :

• Les acheteurs en position de force
• Des négociations monstrueuses : se méfier des prix affichés
• Les politiques de la ville déconnectés des réalités terrain de l'investisseur immobilier : délais ABF, permis de louer, logements sociaux, parkings, ...
• Les coûts de travaux qui se sont stabilisés
• Beaucoup de bruit sur la fiscalité et pas grand chose de changé
• Attention aux atypiques bofs
• Marché de la courte durée qui se professionnalise
• Les prêts immobiliers qui se portent bien

1. Les bonnes pratiques pour 2026

Bonne écoute,

Dorine

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L'année 2025 a été marquée par plusieurs temps forts : la naissance de notre quatrième enfant, la trouvaille de notre quatrième immeuble,

l'évolution du Club des Investisseurs Sereins.

On vous relate tout ça dans cet épisode, en mode discussion de couple.

Bonne écoute,

Dorine

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Coline a démarré avec un salaire de 1500 € par mois, à l'hôpital en tant que diététicienne. Elle s'est très vite rendu compte que la vie n'allait pas être facile si elle restait dans cette voie.

Elle a ensuite tout mis en œuvre, pour sortir de cette situation, elle a changé de travail. Elle s'est lancée en immobilier de façon ambitieuse et efficace. Elle s'est séparée ensuite de son compagnon avec qui elle avait commencé ses investissements et nous partage comment ça s'est passé pour pouvoir ensuite gérer les investissements malgré la séparation

Aujourd'hui, elle a plusieurs activités en parallèle de ses investissements : elle est à la fois Coach en investissement immobilier, et notamment notamment dans le Club Des Investisseurs Sereins, elle est également chasseuse Immo pour une entreprise d'investissement clé en main.

Son épisode est très inspirant, car elle partage sa détermination.

Bonne écoute,

Dorine

Lien de l'invité :
Son compte Instagram : https://www.instagram.com/colineclapes/

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La fin d'année est propice pour échanger sur un bilan de son année, voir là où on est satisfait de sa vie, et là où justement on trouve que ça pêche.

Je vous partage ma vision de pourquoi certains stagnent, et pourquoi certains avancent, et comment je vous suggère de prendre votre vie en main.

Bonne écoute,

Dorine

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As-tu l'un de ces réflexes, qui en réalité sont des réflexes de "pauvres" ?

Est-ce que tu as été biberonné à des principes qui vont en réalité te maintenir dans ta situation ?

Dans cet épisode, je stigmatise un peu la notion de "pauvre" et de "riche", dans le sens où c'est plutôt pour analyser lequel des deux mindsets va te permettre d'aller plus loin.

Les 3 grandes différences que je développe sont les suivantes :

1. Les riches vont à fond sur ce qui fonctionne pour eux, alors que les pauvres font rien de "bien" en prétendant qu'il faut diversifier.
2. Les pauvres attendent avec impatience que leurs biens immobiliers soient remboursés pendant que les riches s'agacent d'avoir des biens immobiliers avec trop peu de dette, et donc les revendent ou se les rachètent à eux-mêmes pour relever de la dette.
3. Les pauvres construisent un patrimoine immobilier en s'imaginant que leurs enfants seront contents d'avoir de la pierre, pendant que les riches préparent leur succession en revendant leurs biens immobiliers vers 60-70 ans.

Bonne écoute,

Dorine

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A l'approche de Noël, je trouve ça toujours sympa de vous proposer un épisode qui donne des idées de lectures.

Après, c'est surtout un échange actif autour des principales idées avancées sur ces ouvrages.

Dans cet épisode, on va présenter 6 ouvrages :

1. Napoléon Hill - Réfléchissez et devenez riche (1937), sponsorisé par Dale Carnegy
2. T. Harv Eker - Les secrets d'un esprit millionnaire, best-seller du NewYork Times
3. Ramit Sethi - Comment devenir riche (I will teach you how to get rich) (2010)
4. Morgan Housel - La psychologie de l'argent (2020), best-seller du NewYork Times, qui explore comment l'attitude est plus importante que l'intelligence
5. JL Collins - The simple path of wealth - un livre écrit par un financier consultant pour sa fille - comment être économe, investir tous les excédents, et rester simple dans ses investissements.
6. Alice Schroeder - L'effet boule de neige de Warren Buffet - biographie. Le temps est l'ami des business

On mentionne également le livre d'Olivier Seban : "Tout le monde mérite d'être riche"

Et on parle également d'un jeu de société qui s'intitule : Richesses du monde.

Et on évoque également le jeu Cash-Flow de Robert Kyozaki.

Bonne écoute,

Dorine

Liens de l'invité :

--> Livres de Frégate Editions :

https://www.fnac.com/a14982181/Thomas-J-Stanley-The-Millionnaire-Next-Door

https://www.fnac.com/a17284746/Vicky-Robin-Votre-Argent-ou-votre-Vie

https://www.fnac.com/a21205227/Felix-Dennis-Comment-devenir-riche

Voici les liens des livres présentés lors du Podcast "les investisseurs sereins".

https://www.fnac.com/a18800257/Napoleon-Hill-Reflechissez-et-devenez-riche

https://www.fnac.com/a2442661/T-Harv-Eker-Les-secrets-d-un-esprit-millionnaire-Maitriser-le-jeu-interieur-de-la-richesse-Penser-riche-pour

https://www.fnac.com/a3127909/Cecile-Capilla-Devenez-riche

https://www.fnac.com/a16492057/Morgan-Housel-La-psychologie-de-l-argent

https://www.fnac.com/livre-numerique/a21114552/L-J-Collins-The-Simple-Path-to-Wealth-Revised-et-Expanded-2025-Edition#FORMAT=ebook%20(ePub)

https://www.fnac.com/a16119534/Alice-Schroeder-L-effet-boule-de-neige

LinkedIn :

https://www.linkedin.com/in/bassem-mejri-93731037/

Twitter/ X.com :

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Dans cet épisode, je décortique 7 raisons pour lesquelles je refuse de toucher à la bourse et à la crypto… du moins tant que mes priorités d’investisseur immobilier ne sont pas pleinement exploitées.

On parle banques, effet de levier, stress inutile, ego trap, argent immobilisé trop longtemps, et pourquoi les marchés financiers ne fonctionnent réellement que sur du très long terme (8 à 10 ans).

Un épisode cash, pour remettre de l’ordre entre immo, placements, priorités stratégiques et gestion du capital — et comprendre quand, et seulement quand, il devient pertinent de se diversifier en actions.

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Très souvent, lorsque l'on commence ses recherches, on imagine qu'à côté de chez soi c'est forcément une mauvaise idée.

Alors oui, parfois il y a de bonnes raisons de penser cela.

Mais en réalité, il y a plein de cas où l'on se trompe.

On est juste victime du syndrome de l'herbe est plus verte ailleurs.

Dans cet épisode, je vous explique pourquoi depuis quelques temps j'encourage tous les membres de notre Club a bien guetter ce qui se passe sur le marché immobilier près de chez soi.

Bonne écoute,

Dorine

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Cet épisode fait partie d’une réflexion globale que je mène, pour essayer de comprendre le pourquoi certains réussissent super bien, et d’autres stagnent.

Et les calculs d’efforts sont l’un des axes que j’observe qu’il est intéressant que je vous partage.

Qu’est-ce que j’entends par calcul d’effort :

C’est le fait de réfléchir à quel va être l’effort pour obtenir un résultat.

Donc dans l’idée, c’est plutôt très bien dans certains contextes.

J’avais déjà notamment parlé de « taux horaire », qui est la notion simple de savoir combien on considère que l’on est capable de produire comme valeur, et donc de vérifier que les tâches à faible valeur ajoutée soient déléguées lorsqu’elles valent moins que ce fameux taux horaire. C’est la base.

Par exemple, quelqu’un doué en travaux qui n’est pas très bien payé au quotidien a tout intérêt à s’investir à fond dans les travaux immobilier car il va largement rentabiliser son temps.

Par contre, quelqu’un qui a une forte capacité d’endettement ou avec un taux horaire élevé, aura bien plus de valeur à se concentrer sur son deuxième investissement plutôt que de s’embourber dans des travaux.

Donc dans cette optique, c’est intelligent de calculer son effort.

J’appelle cela finalement plutôt un calcul stratégique de là où l’on place ses efforts. Et cela est très positif.

Par contre, j’ai un problème ou en tout cas un gros doute quant au succès des « calculateurs d’effort ».

Ce sont les personnes qui vont toujours se référer à l’effort d’une tâche, sans s’y adonner pleinement.

De ne pas aller au bout de la déco, de ne pas aller au bout de la compréhension de la fiscalité, de ne pas aller au bout pour enchaîner les visites de bien, de préférer faire appel à un courtier pour s’éviter 5 RDV bancaires. D’expérience, ça ne paie pas.

C’est celui qui va faire cet extra mile qui va cartonner.

Cette capacité à se dire, allez j’y vais, et maintenant que j’y suis je donne tout, j’arrête de compter mes efforts.

Et c’est un point très important.

Ça marche à la fois pour les investissements, mais ça marche aussi pour l’entrepreneuriat. Je crois profondément à la puissance de se dédier corps et âme à ses objectifs. Et que c’est ainsi que les résultats vont au delà de nos espérances.

C’est cette envie et se plaisir d’optimiser ses actions, de les réaliser à la perfection, avec un esprit de dépassement de soi. Pas « juste de faire le nécessaire ».

Je vois vraiment ça comme une sacrée différence.

Dans les exemples : d’aller au delà des standards de ce que l’on livre aux locataires, de donner dans le podcast sans « compter » ce que je livre…

Bonne écoute,

Dorine

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Il y a trois axes de réflexion, réflexion à se poser par rapport à cette question :

1. Combien d'apport va-t-il me rester pour le prochain projet ? Est-ce que je vais être encore finançable ou pas ?
2. Combien je vais réussir à mettre d'argent de côté grâce au fait que ce soit 25 ans plutôt que 20 ans ?
3. Et est-ce que j'ai bien exploité le différé total et le différé partiel qui sont en tant que tel des outils puissants pour renflouer sa trésorerie ?

Bonne écoute,

Et merci à Marie de m'avoir inspiré cet épisode via Instagram

Dorine

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On parle souvent de construire son patrimoine immobilier.

Mais beaucoup plus rarement... de le faire durer.

En France, la moitié seulement du niveau de richesse des parents se retrouve chez les enfants.

Deux générations suffisent souvent pour que des millions d'euros se transforment en presque rien.

Dans cet épisode, on plonge dans les chiffres, les études, et les histoires réelles pour comprendre pourquoi les fortunes immobilières disparaissent si vite.

Cet épisode part de 3 observations :

1. Des personnes de mon entourage, ou parmi nos membres, relations, qui ont des héritages solides, qui en deux générations se réduit à zéro.
2. Les gens qui ne préparent que rarement leur succession : et ça je ne suis pas la seule à le ressentir (Un sondage d'OpinionWay d'avril 2023 dit qu'une large majorité des Français (81 %) estime que le fait d’anticiper sa transmission successorale est encore trop rare.)
3. Les personnes issues de la noblesse ne sont plus vraiment riches contrairement à ce qu'on pourrait croire.

Du coup, je suis allée fouiller pour voir si mes observations étaient également vraies à plus grande échelle.

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