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-- Résumé de l'épisode

Une fissure peut être purement esthétique… ou annoncer jusqu’à 400 000 € de travaux de confortement.

Pour un investisseur immobilier, toute la difficulté consiste à faire la différence avant de signer.

Dans cet épisode, je reçois Fabrice Tony, expert en pathologie du bâtiment chez Allo Expert.

Ensemble, on passe en revue les principaux désordres que tu peux rencontrer lors de la visite d’une maison ou d’un immeuble : fissures, humidité, infiltrations, mouvements de terrain, problèmes de toiture, mérule ou insectes xylophages.

Car un bâtiment peut afficher un bon DPE tout en présentant de graves fragilités structurelles. À l’inverse, certaines fissures impressionnantes peuvent être stabilisées et réparées à un coût raisonnable. Encore faut-il savoir ce que l’on regarde.

On décortique ensemble :

• les trois catégories de fissures et leurs différents niveaux de gravité
• les formes et les emplacements qui doivent immédiatement t’alerter

• la distance à respecter entre un arbre et une construction
• le rôle de l’eau dans les mouvements de fondations et les tassements de terrain

• les risques liés aux toitures-terrasses et aux points singuliers d’une couverture

• pourquoi supprimer une cloison supposée « semi-porteuse » peut déstabiliser tout un immeuble
• ce que les bâtiments anciens peuvent parfois mieux supporter que certaines constructions des années 80 et 90
• comment surveiller une fissure pour déterminer si elle continue d’évoluer

Fabrice partage également plusieurs cas réels, dont celui d’une maison nécessitant près de 400 000 € de confortement extérieur, auxquels s’ajoutaient encore 120 000 € de travaux intérieurs.

Un épisode très concret pour mieux observer un bâtiment, identifier les véritables signaux d’alerte et éviter qu’une bonne affaire apparente ne se transforme en gouffre financier.

Bonne écoute !

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Episode Fondations (#131) directement issue des archives du podcast

Comment gérer sa croissance en tant que marchand de biens

Passer du locatif au marchand de biens, c'est souvent perçu comme une simple évolution naturelle. En réalité, c'est un changement de métier à part entière — avec ses propres codes, ses propres risques, et une exigence de professionnalisation que beaucoup sous-estiment.

Dans cet épisode, je reçois Sébastien Velu, entrepreneur immobilier et fondateur du Cercle MDB, un réseau national qui rassemble aujourd'hui une centaine de marchands de biens professionnels. Deux ans après son premier passage sur le podcast, il revient avec un regard affûté sur ce qui fait la différence entre ceux qui durent dans ce métier et ceux qui s'épuisent.

On parle de :

• Pourquoi il recommencerait par le marchand de biens plutôt que par le locatif
• Comment structurer une association qui tient dans le temps (et pourquoi le locatif, le marchand et les sociétés commerciales n'obéissent pas aux mêmes règles)
• Comment piloter sa croissance sans se faire déborder par son propre succès
• Pourquoi il faut analyser le risque avant la marge — et pas l'inverse
• Ce qui s'est vraiment passé quand une de ses opérations a failli tourner au vinaigre

Si cet épisode t'a plu parle en autour de toi. Laisse un avis 5 étoiles sur apple podcast ou spotify, ça m'aide vraiment.

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🎁 100€ offert sur la formation TVA du marchands de biens de Jennifer avec le code promo PACO

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-- Résumé de l'épisode

🎙️ Investisseur particulier… ou professionnel de l’immobilier sans le savoir ?

Diviser le terrain de sa résidence principale, enchaîner plusieurs achats-reventes, réaliser d’importants travaux ou créer de nouvelles surfaces : ces opérations peuvent sembler parfaitement classiques. Mais elles peuvent aussi te faire basculer dans une activité professionnelle, avec des conséquences fiscales considérables.

Dans cet épisode, Paco reçoit Jennifer Juillard, avocate fiscaliste spécialisée dans l’accompagnement des opérateurs immobiliers. Son rôle : intervenir dès la conception d’une opération pour en sécuriser la structure juridique et fiscale, bien avant un éventuel contrôle.

Car en immobilier, la bonne foi ne suffit pas toujours.

L’administration fiscale raisonne à partir d’un faisceau d’indices : nature et montant des travaux, répétition des opérations, démarches d’urbanisme, intention spéculative, documents produits… mais aussi formations suivies, publications sur les réseaux sociaux ou preuves d’occupation réelle d’une résidence principale.

Une opération présentée comme patrimoniale peut alors être requalifiée en activité de lotisseur ou de marchand de biens. Et la facture peut être particulièrement lourde : TVA non anticipée, imposition des bénéfices, majorations de 10 à 40 %, intérêts de retard… Dans certains dossiers, jusqu’aux deux tiers du gain initial peuvent ainsi disparaître, parfois plusieurs années après la vente, lorsque l’argent a déjà été réinvesti.

On décortique ensemble :

👉 Comment un particulier peut devenir professionnel de l’immobilier sans s’en rendre compte

👉 Les critères qui peuvent entraîner la requalification d’une division de terrain ou de ventes successives

👉 Pourquoi l’exonération de la résidence principale ne constitue pas une protection absolue

👉 Comment documenter l’histoire réelle de son opération avant un éventuel contrôle

👉 Le rescrit fiscal, véritable « permis de construire fiscal », et les conditions pour pouvoir l’utiliser

👉 Pourquoi la TVA doit être intégrée au bilan dès la conception du projet, notamment en réhabilitation

👉 Les travaux qui peuvent faire basculer un immeuble ancien vers un régime fiscal beaucoup moins favorable

👉 Comment les permis, plans, factures, actes notariés et publications en ligne peuvent devenir des indices pour l’administration

Mais le droit et la fiscalité ne sont pas seulement des contraintes. Bien maîtrisés, ils peuvent devenir de véritables leviers de création de valeur : débloquer une succession, résoudre une indivision, régulariser une servitude ou rendre possible une opération que les autres investisseurs ont abandonnée.

L’idée centrale de l’épisode : la fiscalité ne doit jamais être découverte à la fin du projet. Elle doit être intégrée dès le départ, au même titre que les travaux, le financement ou l’urbanisme.

Un épisode très concret pour sécuriser tes opérations, éviter les raccourcis dangereux et transformer la complexité juridique en avantage concurrentiel.

Bonne écoute 🚀

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Au cours des dernières semaines, j'ai réécouté plusieurs conversations du podcast qui, en apparence, n'avaient rien en commun : indivision bloquée, marchand de biens, ETF, hedge funds, private equity, macroéconomie.

Et pourtant, un même principe revenait sans cesse : les investisseurs qui durent ne sont pas ceux qui prédisent le mieux l'avenir, mais ceux qui construisent des systèmes dans lesquels une erreur ne les empêche pas de continuer à jouer.

Dans cet épisode solo, je fais dialoguer sept invités du podcast pour répondre à une seule question : comment investir quand l'avenir reste, par définition, incertain ?

Pas de prédiction de marché ici. Juste trois questions à se poser avant toute décision patrimoniale importante :

1. Où se trouve mon véritable avantage ?
2. Que se passe-t-il si j'ai tort ?
3. Ai-je réellement les moyens d'attendre ?

Invités et épisodes mentionnés

• Mathieu Vaissié — Investir dans un monde incertain (épisode 286)
• Philippe Maupas — ETF et gestion indicielle simplifiés (épisode 284)
• Franck Béon — Comment fonctionne un hedge fund (Mission Alpha n°3)
• William Bellicha — Le business des successions bloquées (épisode 301)
• François Bourgoin — 35 000 marchands de biens : comment encore trouver de bonnes affaires ? (épisode 302)
• Vincent Deluard — Retour de l’inflation structurelle : comment protéger son portefeuille ? (épisode 285)
• Tanguy Caradec — Repérer les bas de cycle et investir massivement sur des actifs de qualité (épisode 76)

Autobiographie de Sam Zell - Am I being to subtle ? (https://amzn.to/4giEOSf)

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-- Résumé de l'épisode

Le métier de marchand de biens attire de plus en plus de monde. Mais dans un marché passé d’environ 6 000 à plus de 35 000 opérateurs, comment continuer à trouver des opportunités, créer de la valeur et surtout durer ?

Dans cet épisode, je reçois François Bourgoin, marchand de biens depuis plus de 20 ans. Après avoir dirigé plusieurs agences immobilières, il se consacre aujourd’hui entièrement à l’achat-revente, avec une quinzaine d’opérations par an.

Sa spécialité : les divisions de bâtis et de terrains, les lotissements et surtout les anciens corps de ferme. Des biens complexes sur lesquels la valeur ne se crée pas forcément avec de gros travaux, mais grâce à la maîtrise de l’urbanisme, à la préparation technique et à la résolution de problèmes.

Car diviser une propriété ne consiste pas simplement à tracer un trait sur un plan. Il faut vérifier la constructibilité réelle, les accès, la pente du terrain, la nature du sol, l’assainissement, la défense incendie, la capacité des réseaux ou encore la présence d’arbres protégés. Autant de détails capables de réduire fortement la valeur d’un projet lorsqu’ils sont découverts trop tard.

On décortique ensemble :

• Comment François prépare ses opérations avant même que son offre soit acceptée
• Pourquoi il continue à travailler les dossiers refusés et sait parfois attendre plusieurs mois avant de revenir
• Comment il a négocié un corps de ferme affiché 367 000 € pour finalement l’acheter 267 000 €
• La création de valeur administrative, sans rénovation lourde
• Pourquoi il conserve les photos, les documents et les échanges de chaque visite, parfois pendant plus de dix ans
• Sa méthode pour analyser la liquidité d’une division ou d’un corps de ferme
• Comment transformer les agents immobiliers en véritables partenaires de sourcing
• Pourquoi un constat de commissaire de justice peut éviter un litige majeur après la revente
• Les risques invisibles du métier : mérule, fissures, humidité, réseaux insuffisants ou sécurité incendie
• Comment ajuster sa marge au risque, avec un objectif généralement compris entre 20 et 30 %
• L’importance de s’entourer d’architectes, géomètres, experts bâtiment, bureaux d’études et autres marchands
• Pourquoi François travaille désormais avec un groupe de cinq opérateurs complémentaires

François partage aussi une règle essentielle : un marchand de biens est un chef d’orchestre, mais sans musiciens, il ne peut rien jouer. Dans une activité où l’imprévu reste toujours possible, la qualité du réseau, la traçabilité des informations et la capacité à faire intervenir les bons experts deviennent de véritables avantages concurrentiels.

Un épisode très concret pour comprendre ce qui sépare une opération improvisée d’une activité professionnelle capable de traverser les cycles.

Bonne écoute 🎧 !

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Dans un monde où l'on investit dans la pierre sans jamais vraiment s'intéresser à ce qui la protège, l'assurance reste le parent pauvre de l'investissement immobilier — jusqu'au jour où un sinistre survient et où tout devient urgent, compliqué et administrativement lourd.

François Ségura a vu passer des centaines de dossiers, des plus simples aux plus chaotiques. Pas de discours anxiogène, pas de vente forcée. Juste une explication claire de ce qui vous couvre vraiment, de ce qui ne vous couvre pas, et surtout de la différence — souvent floue — entre RC Pro, Dommage Ouvrage, Tout Risque Chantier et Protection Juridique.

Tu repartiras de cet épisode avec une idée précise de ce qu'il faut vérifier avant de signer, et de ce qu'il faut anticiper avant qu'un sinistre ne t'oblige à tout découvrir en urgence.

Si tu apprécies ce format d'épisodes fondateurs, dis-le moi !

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-- Résumé de l'épisode

Dans cet épisode, on reçoit William Bellicha, cofondateur d’ID2C, pour parler d’une stratégie immobilière aussi méconnue que complexe : le rachat de parts d’indivision.

En France, des milliers de biens restent bloqués pendant des années dans des successions, des indivisions familiales, des désaccords entre héritiers ou des situations où plus personne ne veut vraiment gérer le problème. Un indivisaire veut vendre, les autres ne répondent pas, refusent, disparaissent ou entretiennent un conflit familial ancien. Résultat : le bien dort, se dégrade, ne produit rien, et la valeur reste bloquée.

C’est précisément dans ces situations qu’intervient ID2C.

Le principe : racheter la part d’un indivisaire qui veut sortir, entrer dans l’indivision, puis travailler patiemment à débloquer la situation jusqu’à récupérer 100 % du bien ou trouver une issue amiable. Sur le papier, cela ressemble à une stratégie de marchand de biens. Dans la réalité, c’est un métier à part entière, fait de droit successoral, de négociation humaine, de psychologie familiale, de procédures, d’aléas et de beaucoup de patience.

Avec William, on décortique ensemble :

• pourquoi certaines successions restent bloquées pendant 10, 15 ou 20 ans
• comment ID2C source ses dossiers via un réseau d’agences immobilières partout en France
• pourquoi les banques ne financent quasiment jamais ce type d’opération
• comment se fixe le prix d’une part d’indivision, avec souvent une décote de 40 à 50 %
• ce qu’implique le droit de préemption des autres indivisaires
• pourquoi acheter une part ne veut pas dire contrôler immédiatement le bien
• les risques concrets : aucun revenu, immobilisation du capital, délais imprévisibles, conflits familiaux, procédures longues
• comment William négocie avec des héritiers, des notaires, des agences, des voisins ou même des lotissements entiers
• pourquoi la parole donnée et la réputation sont centrales dans ce métier
• ce que la grande transmission patrimoniale des prochaines années pourrait changer pour ce type de stratégie.

Un épisode très concret sur une niche immobilière que peu d’investisseurs osent toucher, mais qui peut créer beaucoup de valeur pour ceux qui acceptent l’incertitude, le temps long et la complexité humaine.

Bonne écoute !

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Il y a quelques semaines, lors d'un séminaire à Marbella, je me suis retrouvé entouré d'investisseurs et d'entrepreneurs qui évoluent à un niveau bien supérieur au mien.

En rentrant à l'hôtel, une question ne me quittait plus : pourquoi ai-je l'impression que rien n'avance, alors que je n'ai jamais autant construit ?

Cette réflexion m'a amené à remettre en question la mission du podcast, ma façon de travailler et même ma définition de la liberté.

Dans cet épisode, je partage ce déclic et les 3 leviers qui me permettent aujourd'hui d'avancer avec davantage de sérénité, même lorsque les résultats tardent à arriver :

• Pourquoi la liberté financière n'est pas, selon moi, la véritable liberté.
• Comment trouver un "pourquoi" suffisamment fort pour tenir sur plusieurs années.
• Comment transformer une vision à long terme en actions concrètes chaque semaine.
• Pourquoi les routines comptent davantage que la motivation.

En seconde partie d'épisode, je réponds également à plusieurs questions d'auditeurs à l'occasion du 300ᵉ épisode :

• Acheter en nom propre puis transférer un bien à une société : est-ce possible ?
• Pourquoi la vente à terme reste-t-elle si peu utilisée ?
• Comment choisir sa stratégie lorsqu'on débute en achat-revente ?
• Ma méthode pour estimer un prix de revente en marchand de biens.

J'espère que cet épisode t'aidera à prendre du recul sur ton propre parcours et à construire un système qui continue d'avancer, même lorsque ton cerveau te raconte que tu n'avances pas assez vite.

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Dans cet épisode, on plonge dans un mécanisme immobilier encore très peu utilisé en France : la vente à terme, ou crédit vendeur immobilier.

L’idée est simple : au lieu de passer par une banque, l’acheteur devient propriétaire dès la signature, mais paie une partie du prix dans le temps, directement au vendeur. Un bouquet éventuel, des mensualités, une durée connue à l’avance… et surtout un contrat qui doit être très bien structuré.

Pour en parler, on reçoit Olivier Pontnau, notaire, et Willy André, spécialiste de terrain de la vente à terme, fondateur de Vénadis. Ensemble, on croise les deux regards : le cadre juridique, fiscal et sécuritaire d’un côté ; la réalité des vendeurs, des acheteurs et des opérations concrètes de l’autre.

On revient notamment sur un paradoxe : la vente à terme est ancienne, prévue par le Code civil depuis 1804, mais elle reste marginale. En France, on parle d’environ 500 ventes à terme par an, contre 5 000 à 6 000 viagers, alors même que le mécanisme peut répondre à des situations très actuelles : investisseurs bloqués par les banques, indépendants ou auto-entrepreneurs peu finançables, vendeurs qui veulent sortir d’un bien difficile à vendre, immeubles atypiques, locaux commerciaux, opérations avec travaux ou exploitation locative.

On décortique ensemble :

• la différence entre vente à terme, viager et crédit bancaire classique
• pourquoi ce mécanisme peut donner accès à l’immobilier à des profils “non bankables”
• comment un vendeur peut parfois vendre plus vite, ou mieux valoriser un bien compliqué
• les garanties à prévoir : hypothèque, clause résolutoire, sélection de l’acheteur, étude de solvabilité
• les vrais risques : défaut de paiement, mauvais profil acheteur, responsabilité du notaire, sécurité du vendeur
• les cas où la vente à terme peut créer une vraie opération gagnant-gagnant
• les limites fiscales, juridiques et psychologiques du modèle
• pourquoi ce marché pourrait se développer avec la transmission du patrimoine des baby-boomers et la rigidité croissante du financement bancaire

Un épisode très concret pour comprendre ce que permet vraiment le crédit vendeur immobilier, mais aussi ce qu’il ne faut surtout pas sous-estimer avant de signer

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Prends rendez-vous avec Prosper Conseil : investisseurs40.com/prosper (lien affilié)

Bienvenue dans LES FONDATIONS ! : une nouvelle série d'épisodes fondateurs dans la construction de ton patrimoine immobilier et financier.

Découvre cette conversation mémorable avec Nicolas Decaudain, fondateur de l'Avenue des Investisseurs et de Prosper Conseil - cabinet de gestion de patrimoine indépendant.

Dans un monde où tout le monde parle d'investissement — les réseaux sociaux, les influenceurs, les banques, les CGP — il est de plus en plus difficile de distinguer ce qui est vraiment utile de ce qui est juste bien marketé.

Nicolas Decaudain, c'est l'antithèse du bruit ambiant. Pas de promesses de rendements extraordinaires. Pas de produits miracles. Juste une méthode claire, testée sur lui-même depuis plus de quinze ans.

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Dans cet épisode, on reçoit Amani Migaou pour parler d’un terrain d’investissement immobilier à la fois fascinant, opaque et exigeant : les ventes aux enchères immobilières judiciaires.

Depuis son dernier passage dans le podcast, Amani a fortement fait évoluer sa stratégie. Elle est passée du locatif et du marchand de biens plus classique à une approche beaucoup plus structurée autour des enchères judiciaires. Résultat : plus de 30 adjudications remportées, des opérations très rentables, mais aussi des pertes, des procédures longues, des propriétaires occupants, des frais de portage, des dossiers humains complexes et beaucoup d’apprentissage terrain.

Avec Amani, on revient sur ce que sont réellement les enchères judiciaires, loin de l’image simpliste du “bien acheté pas cher au tribunal”. Il faut comprendre les frais, les délais, les avocats, les chèques de banque, les surenchères, les procédures d’expulsion, les risques de financement et surtout la discipline émotionnelle nécessaire pour ne pas se laisser emporter.

On décortique ensemble :

• les différents types de ventes judiciaires : saisie immobilière, licitation-partage, liquidation ;
• pourquoi les enchères peuvent être une vraie source de sourcing pour un marchand de biens ;
• comment se préparer avant une audience ;
• le rôle indispensable de l’avocat ;
• les frais réels à intégrer dans son calcul ;
• pourquoi le prix d’adjudication ne suffit jamais à juger une bonne affaire ;
• le fonctionnement des chèques de banque et de la mise à prix ;
• le délai de surenchère de 10 jours ;
• la gestion des propriétaires occupants ;
• les erreurs qui peuvent transformer une belle opération en perte ;
• et pourquoi la régularité, le process et le sang-froid sont essentiels.

Amani partage plusieurs cas concrets : une maison achetée 203 000 €, revendue 283 000 €, avec environ 68 000 € de marge ; un appartement acheté aux enchères avec seulement 1 000 € de plus que la mise à prix ; mais aussi une opération beaucoup plus douloureuse, avec deux ans de portage et une perte importante.

Un épisode très concret pour comprendre les ventes aux enchères judiciaires de l’intérieur : les opportunités, les pièges, les chiffres, les procédures, et la réalité opérationnelle derrière cette stratégie immobilière.

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